3家村委会与17家企业集体土地租赁合同纠纷调解案

——以村民自治和示范调解实质化解历史欠租纠纷

民事 租赁合同纠纷 集体土地 村民自治 示范调解

2012年前后，某镇3家村委会分别与辖区内多家企业签订《厂房及土地租赁合同》，约定年租金标准并交付使用。合同到期后，因管理疏漏、未及时续签等原因，部分承租方长期占用村集体土地及附属设施，持续十余年未支付租金，累计拖欠金额达343万元。2025年，3家村委会在开展农村集体“三资”（资金、资产、资源）清理专项行动中，就17起历史欠租纠纷诉至法院，请求承租方支付拖欠租金及利息。

法院在收到起诉材料后，考虑到案件涉及多个村集体、承租企业，历史成因复杂。在征得各方当事人同意后，启动先行调解程序，由园区综治中心统筹协调、组织熟悉村情的村干部及驻村律师，共同组成调解小组，采用分层递进方式开展以下调解工作。

一是深入走访摸底，采用“背靠背”方式进行初步疏导。调解小组依托村委会基层治理网络，由熟悉村情的村干部分批次通知并组织村民代表及承租方参与调解。指导法官集中宣讲《民法典》关于租赁合同、集体资产保护等相关法律法规，厘清各方权利义务边界。针对承租方普遍存在的经营困难和村集体对历史欠账的强烈追索诉求，调解小组采取“背靠背”沟通策略，充分发挥村干部“人熟、地熟、事熟”优势，分别倾听双方真实想法与履约顾虑，耐心释法说理、安抚情绪，引导其理性看待历史问题，为后续协商创造互信基础。

二是推动民主决策，运用“村民自治”凝聚化解共识。在前期沟通中，调查小组发现，多数承租方确有还款意愿但一次性支付困难，而村集体希望尽快回款。为此，指导法官建议3家村委会依法启动“四议两公开”民主程序，就是否对受疫情影响导致经营困难的承租方酌情减免部分租金进行集体讨论。经村民代表会议表决，3家村委会作出合理减免决定，既保障了集体资产权益，又体现了政策温度，有效弥合了双方分歧。

三是强化示范引领，通过“示范调解+协议履行”推动批量化解。为增强调解公信力，调解小组选取某村典型案件，征得当事人同意后，在该村党群服务中心组织公开示范调解，邀请村干部、企业代表及村民代表到场参与。法官现场释明法律政策，引导双方聚焦欠租事实与责任承担理性协商，并当场达成调解协议。随后，调解小组以该示范案例为样本，制定统一调解指引，明确分期付款、自动履行激励措施等内容，并逐案开展针对性沟通，通过“调解一案、引导一片、履行一批”的递进方式，最终推动17起纠纷全部达成调解协议，并通过建立履行台账、电话提醒、上门督促等方式，力促自动履行。

3家村委会与17家企业达成调解协议，村委会根据各自情形减免部分租金后，由17家企业支付拖欠租金。目前均已按约履行完毕。