陈某等15名业主与某房地产公司房屋买卖合同纠纷调解案

——“府院联动+示范调解”化解因购房优惠未兑现引发纠纷

民事 房屋买卖合同纠纷 购房优惠承诺履行 府院联动 示范调解 批量化解

2023年7月至8月期间，陈某等15名业主先后在某房地产公司售楼处认购房屋。销售过程中，该公司销售人员均明确告知推行购房优惠政策，业主依据购房总价基数可享受52632元至54000元不等的“购房大礼包”返现优惠，承诺该款项将于2024年春节前后汇入各业主账户。各业主经多次确认政策真实性后，分别交纳购房定金并办理完毕购房手续。2024年春节后，返现承诺未能按期兑现，各业主多次向该公司询问进度，均被以需继续等待为由拖延，未获得明确兑现期限。2025年8月，陈某等业主得知该公司以现金方式直接履行返现承诺存在现实困难，遂通过销售人员联系到公司相关负责人沟通。负责人提出以该公司自有车位抵偿，即抵扣一个普通地面固定车位及一个机械车位（靠钢架机械结构升降的车位）。多数业主表示更倾向于无需额外支付费用的解决方案，遂提出两项补充诉求：一是两个车位均自选在自住小区内；二是车位未售出前免收管理费。但诉求遭到该公司拒绝，双方就优惠兑现方式陷入僵持。随后，陈某等15名业主诉至法院，要求该公司按约定以返现方式履行承诺。

法院收到起诉材料后，认为该系列纠纷事实清晰、诉求同质，且涉及同一小区的多名购房者。为实现纠纷一揽子实质化解，征得当事人同意后，依托府院联动机制，邀请辖区城乡建设局、市场监督管理局，组建调解小组，联合开展先行调解工作。

一是选定示范案件，全面核查事实。考虑到涉及业主较多，故在征得当事人同意后，法院将陈某一案作为示范案件先行调处，聚焦核心争议开展联合核查。法院核查购房合同、销售宣传资料、双方微信沟通记录及录音等证据，确认“购房大礼包”返现承诺具体明确，对业主购房决策具有重大影响，虽未载入书面合同，但已构成房屋买卖合同的附属义务。城乡建设局核查该公司商品房预售许可资质、购房优惠政策备案情况，确认其返现优惠属于合法商业促销，同时核查小区车位规划指标、存量分布及管理收费标准，出具专业意见。市场监督管理局通过约谈销售人员、核查销售宣传载体，确认该公司不存在虚假宣传、误导消费者的违法行为，固定其明确作出优惠承诺的事实，杜绝其以“政策未备案”“无书面约定”为由规避责任。三方形成完整证据链，为后续调解工作奠定坚实基础。

二是分工协同释明，厘清权责边界。调解小组针对示范案件争议焦点，开展精准化释法说理与沟通工作。法院重点向双方阐释关于合同全面履行、违约责任的相关法律规定，明确该公司未按期履行承诺已构成违约，同时向业主说明企业当前经营困境，引导其理性看待履约方式调整。城乡建设局向该公司传导行业监管要求，结合小区车位市场流通数据，分析车位折抵方案的合理性，督促其优化履约细节。市场监督管理局针对销售行为合规性提出指导意见，提醒该公司不得通过格式条款加重业主义务，需诚信履行销售承诺。通过职能互补与信息共享，清晰界定双方权利义务边界，为协商一致创造条件。

三是促成示范和解，形成可复制方案。调解小组以事实核查结果为基础，兼顾双方实际情况搭建协商平台。一方面向该公司释明持续违约可能面临的民事责任及行业信用影响，另一方面充分尊重业主“避免额外成本、保留处置主动权”的核心诉求。经多轮协商，最终促成陈某与该公司达成和解：该公司为陈某划定其自住小区内公司自有的固定车位并签订《车位权益确认书》；2年内车位未售出前，免收管理费；若陈某成功出售车位，该公司需协助办理相关手续，不得额外收取费用，相应优惠款项视为履行完毕。该方案既保障了业主权益，又契合企业当前履行能力，具有较强可复制性。

四是推广示范方案，实现批量化解。陈某一案调解成功后，调解小组以该方案作为参照，逐户与其他14户业主沟通，详细说明方案在免除持有成本、保留处置主动权等方面的优势，针对不同业主的顾虑逐一回应并提供专业建议。通过示范案例的引领作用，所有业主均认可该解决方案，最终与该公司签订和解协议。至此，该系列纠纷得以高效化解。

陈某等15名业主与某房地产公司达成和解协议，以优化后的车位折抵方案履行购房优惠大礼包兑现义务。目前，双方已全部签订《车位权益确认书》，车位位置选定、管理费用减免期限、后续交易协助义务等事宜均已明确，该批购房优惠兑现纠纷得以妥善化解。