据调查，阳新县“小产权房”的交易量近几年已达到全县商品房交易量的近两成。尽管相关职能部门多次公开强调“小产权房”不符合法律规定，不受法律保护，不能办理相关权属登记，提示购房者不要购买，但购房者对这些善意提醒似乎并不领情。与此同时，因“小产权房”引发的纠纷案件频发，亟待引起重视。阳新法院经对近三年审理的因“小产权房”引发的纠纷案件（以下统称“小产权房”案件）进行分析并提出解决对策。

一、“小产权房”案件产生的动因

1、“小产权房”存在具有现实基础

虽然按照国家法律和政策，“小产权房”实际上是非法的，不受法律保护。但在商品房房价居高不下的形势下，以自住为主的经济能力受限购房者，往往会疏忽“小产权房”的先天不足或侥幸避过现实隐患，选择购买同比价格约为商品房二分之一的“小产权房”，“小产权房”的购买需求从某种程度上激活了“哪里有需求，哪里就有市场”的市场规律，催生了不法商人在巨大利益驱使下开发建设“小产权房”。

同时，由于相关职能部门管理不规范，不监管或监管流于形式或以罚款代替监管，使得“小产权房”在漫长的建设过程中得不到公权力的有力监管，随之堂而皇之的不断建成，进入交易市场，给购房者该类房屋“貌似合法”与“法不责众”的不良导向。

2、“小产权房”市场隐患重重

“小产权房”的“黑户”身份注定了其在开发、流转、权属登记等过程中硬伤不止，隐患重重。一是“小产权房”开发商一般是个体，多为合伙开发建设，且多数合伙人依自己的决定独立对外销售房屋，而“小产权房”又无法在房屋管理部门进行预售登记，房屋的销售情况无法监控，“一房二卖”甚至“一房多卖”现象频发，继而诱发纠纷。二是“小产权房”开发商大多经济实力有限，在开发建设过程中常以开发房屋作为抵押向第三人吸引投资或者借贷资金，但房屋建成后又销售给了他人。这样，同一个房屋上同时存在“抵押权”和“所有权”两个互为排斥的权利人，当利益无法平衡时，势必产生纠纷。三是由于开发商的个体性、流动性大，在“一房二卖”甚至“一房多卖”后卷款而逃的现象时有发生，必然引发投资方、施工方、拆迁户、购房者之间的多方矛盾。

二、“小产权房”案件的特征

“小产权房”引发的纠纷大多涉及“家”计民生，利益重大，各利益方基本不可能通过私自平衡解决矛盾，这些纠纷便以各种不同形式涌入法院。

1、案件受理数呈逐年上升趋势。阳新法院2010年至2012年受理此类案件分别为23件、26件、31件。统计数据表明，增幅较上年同比分别上升6%、13%、19.2%，“小产权房”案件明显呈持续上升态势。

2、案件类型呈多样化趋势。虽然房屋买卖合同纠纷案件和土地使用权转让合同纠纷仍占此类纠纷案件主流，但已扩展至房屋拆迁补偿安置纠纷、建设工程施工合同纠纷等，类型逐步多样化，复杂化。在阳新法院，近三年的80件“小产权房”案件中，受理房屋买卖合同纠纷30件，占37.5%；土地使用权转让合同纠纷26件，占32.5%；房屋拆迁纠纷11件，占13.75%；建设工程施工合同纠纷12件，占15%;其他1件，占1.25%。

3、案件调解难度大。阳新法院2010年至2012年受理的“小产权房”案件调解率分别为16.6%、8.1%、47.3%。而同期民事案件平均调解率分别为87.1%、88.9%、87.9%。究其原因主要是此类案件因涉利益较大，涉及利益群体多为低收入群体，法律意识较为淡薄，一旦认为自己所受的利益受到侵害，矛盾便不可调和。

4、纠纷起因多为开发商违约。从阳新法院近三年受理的80件此类案件起因来看，购房者基本都履行了合同义务，绝大多数系因开发商交付房屋有瑕疵，或“一房多卖”，或因土地增值而提高房屋价款等因素，或不愿履行、无法履行房屋交付义务，遂引发纠纷。

5、信访稳控风险大。此类案件涉及当事双方的利益重大，所涉标的物又是单一的，处理结果必然有受害方利益无法弥补，而受害方损失代价多为倾其家庭之所有，当其损失得不到法律保护时就孤注一掷，将所有的期待放在申诉信访上，且多数难以评析。近三年，阳新法院因“小产权房”案件产生的审理、执行信访案件17件，其中重大信访案件多达3件。

三、解决对策及建议

1、加强司法建议工作。针对司法实践中发现的相关部门监管不力，规范缺失的具体情形提出司法建议，对不法开发商予以严厉打击，从源头上整饬“小产权房”的滋生土壤。

2、加强新闻宣传工作。对“小产权房”案例应进行细致、广泛宣传。通过邀请人大代表、政协委员观摩具有重大影响案件庭审，及时利用各类媒体披露有影响力案件开庭审理实况及判决结果等方式以案为例，对“小产权房”的危害、瑕疵现身说法，切实提高房屋买受人的法律意识，自我保护意识，疲软“小产权房”的流转市场，从根本上消除“小产权房”的蔓延土壤。

3、建议加强相关法律法规制定完善工作。“小产权房”纠纷频发的主要因素之一是我国相关法律法规对此语焉不详，职能部门监管权限不明，力度不大；违法建筑、违法开发商、违法批备行为都缺乏相应具体的处罚规定，致使国家整顿“小产权房”的政策有令不行，有禁不止。