“业主拒缴物业费”与“物业服务质量差”的恶性循环如何破解？湖北省黄石市黄石港区人民法院挹江人民法庭交出了一份创新答卷。

该法庭自集中管辖辖区物业纠纷案件以来，积极践行新时代“枫桥经验”，坚持推行“一线工作法”，总结出“脚底板下出真相”的工作原则、“三访四调”的工作机制，直击物业纠纷背后的治理痛点，为破解物业纠纷治理难题提供着可复制的解纷样本。今年上半年，这里的物业纠纷调解成功率相较去年同比提升了292%。

某小区因建设单位交付未经验收的房屋，尚未正式接通水电，当前配电设施设计容量无法满足居民用电需求，夏季用电高峰期间，每周至少发生2-3次突发停电。停电致使电梯频繁停运，居民生活受到严重影响，业主被困事件频发。

法官们的脚步丈量着小区的每一个角落。物业纠纷的背后，存在多项具体的管理问题：

环境卫生方面，垃圾清运严重滞后，堆积物散发出刺鼻气味；地下车库常年积水，最深处没过脚踝；大片的绿化带黄土裸露，枯死的植被无人问津。公共安全领域问题更为突出，电梯故障频发，监控系统大面积瘫痪，消防通道被私家车堵死，门禁形同虚设……

挹江法庭法官前往案涉小区查看当事人家中白蚁情况及房屋周围环境

挹江法庭法官前往案涉小区查看当事人家中厨房下水管返水情况

“这些都不是小问题，直接关系到居民生命财产安全。”法官向物业公司严肃指出。法官团队将勘察中发现的问题逐一详细记录并拍照取证，对公共安全隐患等重点问题做了特别标注并将继续回访。

此后，法官组织双方进行调解，物业公司针对服务不到位之处道歉，并承诺将逐步解决小区的各项问题。未调解成功的案件，法官综合考虑物业服务情况及业主实际情况酌定调减了部分物业费。

如何破解物业公司“想为而不可为”的困境，成为案件审理中需要重点考量的问题。法官帮助物业公司梳理维修资金申请问题，联系区住建局查询业主委员会备案情况，集中业委会成员与社区工作人员集体协商。申请到维修基金后，物业公司以自费维修业主的物业费抵扣应得的补偿款。

物业服务是一个动态、综合的过程，某个环节的问题，不应成为否定一切的理由。如物业服务不到位，业主可以要求物业服务人限期整改，或者通过业主大会依法解聘或另聘物业服务企业，不宜以拒交物业费的方式消极抵抗。

在实地走访辖区十余个居民小区后，挹江人民法庭法官团队意识到，单纯的法律判决有时只会加剧对立，“四算账”调解法应运而生：一是算清“法律账”，通过类案指引明晰举证责任和诉讼风险；二是理清“经济账”，详细核算欠费本金、滞纳金及可能产生的律师费等累计成本；三是讲清“信誉账”，提示拒缴物业费进入执行程序对个人征信及社区公示的影响；四是析清“长远账”，分析矛盾激化可能导致物业撤场、小区失管等连锁反应。

挹江法庭法官前往案涉小区查看房屋漏水情况并组织物业与业主调解

实践中，法官通过“四算账”工作法，引导物业公司正视服务短板，主动减免部分费用；促使业主理性维权，及时缴纳合理费用。2024年至今，已有1089起物业纠纷通过该工作法实现案结事了，一个个小区正在发生着积极的改变：物业费收缴率提升，物业企业的经营秩序重回正轨；居民的合法权益得到了有效保障，业主的心气顺了。